Blog für Immobilien-Investments
Was ist das Bauherrenmodell?
Häufig geistert der Begriff „Bauherrenmodell“ durch das Internet oder die Medien. Was genau aber bedeutet er? Woher kommt das Modell und vor allem, wer kann davon profitieren? Sämtliche Antworten auf genau diese Fragen finden Sie in diesem Blogartikel!
Hintergrund des Bauherrenmodells
Starten wir gleich am Beginn. Woher kommt das Bauherrenmodell? Das Konzept wurde vor etwa 40 Jahren in Wien entwickelt. Zu dieser Zeit gab es in Wien viel Wohnraum in Top Lagen der nicht genutzt wurde, das heißt, die Wohnungen standen leer.
Häufig waren die Altbauwohnungen veraltet und die Instandhaltung der Gebäude verschlang Unsummen. So große Summen, dass die Vermietung nur profitabel gewesen wäre bei gigantischen Mieteinnahmen. Mieteinnahmen, die am Markt schlicht nicht zu erzielen waren.
Um dieses Problem zu lösen und wieder mehr leistbaren Wohnraum in besten Lagen zu erschaffen, wurde das Bauherrenmodell entwickelt und eingeführt.
Wie funktioniert das Modell?
Wie genau und warum funktioniert das Modell?
Der Grundgedanke hinter dem Modell war es, die Kosten für die Investoren auf ein akzeptables Maß zu senken. Gleichzeitig sollten sich die Mietpreise auf ein für „Normalbürger“ leistbares Niveau verringern.
Dies wird erreicht durch eine Kombination unterschiedlicher Instrumente und Regelungen.
Mit dem Bauherrenmodell können die Sanierung beziehungsweise der Abriss und Neubau eines Gebäudes gefördert werden. Dabei können die Investoren einen Kredit mit attraktiven Konditionen aufnehmen, der durch Zuschüsse gestützt wird.
Als besonderen Anreiz wurde zudem die Abschreibungsfrist auf 15 Jahre verkürzt. Dadurch können Investoren neben attraktiven Kreditkonditionen auch von steuerlichen Ersparnissen profitieren.
Vorteile für Investoren
Die Vorteile des Modells für Sie als Investor sind eine Vermögensanlage, die sowohl steuer- als auch förderoptimiert ist. Zudem ist die Abschreibung auf 15 Jahre verkürzt. Dadurch ist die jährliche Belastung aus steuerlicher Sicht deutlich höher als bei gewöhnlicher Vermietung. Das bedeutet, Sie können deutlich mehr Kosten abschreiben, und dadurch große Summen an Steuergeldern einsparen. Gleichzeitig ist der Nettoertrag etwa doppelt so hoch, wie bei gewöhnlicher Vermietung.
Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie nicht als Einzeleigentümer investieren müssen (obwohl das natürlich möglich ist), sondern das Bauherrenmodell auch bei Mieteigentümergesellschaften (MEGs) angewendet werden kann. Durch diese unternehmerische Struktur profitieren Sie hier zusätzlich vom Vorsteuerabzug, sodass sich die Gesamtkosten deutlich verringern lassen. Zudem minimiert das professionelle Immobilienmanagement die Zeit und Arbeit die Sie in diese Projekte investieren müssen, sodass Sie sich ganz auf Ihre eigentliche Tätigkeit fokussieren, oder einfach entspannen können.
Durch die Schaffung von leistbarem Wohnraumprofitieren Sie überdies doppelt. Sie können auch die Mieteinnahmen steuerlich optimiert ansetzen und gleichzeitig ist das Mietausfallsrisiko relativ gering. Die erschwinglichen Mieten stellen sicher, dass selbst bei Mieterwechsel der Leerstand der Wohnung möglichst kurz gehalten wird. Die Mieteinnahmen selbst werden in einen Pool eingezahlt, aus welchem die Eigentümer aliquot ihren Anteil erhalten.
Zu guter Letzt ist die Zeit ein großer Vorteil: Sobald die Kosten für das Gebäude abbezahlt wurden, können die Mieteinnahmen als arbeitsfreies Zusatzeinkommen verwendet werden. Das ist sowohl für Investoren interessant, die ihre Rente durch ein weiteres Einkommen aufbessern wollen, als auch für Investoren, die mit diesem Zusatzeinkommen weitere Investments finanzieren wollen. Damit ist dieses Modell also grundsätzlich für die meisten Investoren attraktiv.
Nachteile für Investoren
Natürlich gibt es auch ein paar Nachteile, die bei anderen Investmentformen möglicherweise nicht auftauchen. Durch die kurzen Kreditlaufzeiten und damit hohen Tilgungsraten muss in der Regel jeden Monat etwas Geld zur Tilgung beigesteuert werden. Dadurch wird in dieser Zeit aus diesem Objekt in der Regel kein oder nur wenig Ertrag generiert, dafür allerdings – wie erwähnt – auch die Steuerlast verringert.
Die Mieten sind gedeckelt. Das bedeutet sie können nicht nach Belieben nach oben korrigiert werden. Dafür bleibt die Wohnung allerdings auch für eine größere Personengruppe erschwinglich, sodass das Risiko von Leerstand reduziert werden kann.
Wie kann ich davon profitieren?
Die wichtigste Frage jedoch ist für Sie sehr wahrscheinlich diese: Wie können Sie davon profitieren? In den Vorteilen haben wir Ihnen bereits einige Besonderheiten aufgelistet. Hier erfahren Sie noch genauer, warum sich das Bauherrenmodell für Sie rentiert!
Steuern
Der größte Punkt zuerst: Die Steuerersparnis. Sie arbeiten das gesamte Jahr über hart, ob als Angestellter oder mit Ihrem eigenen Unternehmen. Davon will das Finanzministerium etwas ab haben, und zwar bis zu 55%, je nach Einkommensstufe. Damit Sie aber nicht mehr als das halbe Jahr für die Steuern arbeiten müssen, sondern mehr Geld für sich behalten und verwenden können, zahlt es sich aus Steuern zu sparen. Mit dem Bauherrenmodell können Sie durch die hohe jährliche Abschreibung große Geldbeträge steuerlich absetzen und damit Ihre Steuerlast deutlich reduzieren und das alles komplett legal!
Wichtig: Diese Steuerersparnis gilt nur für Menschen, die Einkommen in Österreich versteuern. Wenn Sie Ihr Einkommen im Ausland versteuern müssen, oder in Österreich unter den Besteuerungsgrenzen verbleiben, dann haben Sie keine steuerlichen Vorteile davon.
Geld schützen
Die Inflation greift um sich und das Geld scheint zwischen den Fingern zu zerfließen. Da kommt eine Immobilie mit dem Bauherrenmodell gerade recht. Das Geld kann monatlich investiert werden. So vermehrt es sich, sowie das eigene Vermögen, stetig weiter anstatt an Wert zu verlieren.
Zusätzlich bieten Immobilien doppelten Inflationsschutz, indem sie einerseits im Laufe der Zeit in der Regel an Wert gewinnen. Andererseits werden auch die Mieten an die Inflation angepasst, sodass Sie stets inflationsangepasste Einnahmen generieren können.
Zusatzeinkommen
Ein Profit der zugegebenermaßen etwas verzögert eintritt, aber nach Ende der Kreditlaufzeit können Sie ein Zusatzeinkommen erwarten. Dafür müssen Sie nicht länger oder mehr Stunden arbeiten, sondern nur möglichst früh mit dem Investieren beginnen und die Zeit für Sie arbeiten lassen. Mit den Mieteinnahmen der Objekte können Sie entweder Ihre Rente aufbessern, das Geld gleich weiter investieren oder aber sich und Ihren Lieben einen tollen Urlaub gönnen.
Mietenpool
Sämtliche Mieteinnahmen werden in einen Topf einbezahlt und anschließend aliquot an die einzelnen Eigentümer ausgeschüttet.
Bonus: Geringer Aufwand
Mit einem professionellen Immobilienmanagement müssen Sie sich fast um nichts kümmern. Sie können es sich unterdessen gemütlich machen und die Früchte genießen, die Ihr Geld für Sie erwirtschaftet.
Funktioniert das überall in Österreich?
Das Bauherrenmodell ist in Wien entstanden, aber viele Bundesländer haben eigene, ähnliche Modelle entwickelt. Da dieses Modell, beziehungsweise seine Ausgestaltung, aber von den Ländern geregelt wird, gibt es hier deutliche Unterschiede.
Aktuell haben die Bundesländer Oberösterreich, Wien und Steiermark gute und langfristig profitable Bauherrenmodelle.
Wenn Sie noch weitere Fragen haben, helfen Ihnen unsere erfahrenen Vermögensberater gerne weiter!