Worauf sollte ich beim Immobilienkauf achten?

Jeder professionelle (und erfolgreiche) Investor ist der Ansicht: Immobilien gehören ins Anlageportfolio. Egal ob in Form von REITs, Wohnungen oder indem Sie ganze Immobilien mit mehreren Wohn- oder Büroeinheiten kaufen, Betongold sollte ein wesentlicher Teil Ihrer Anlagestrategie sein.

Worauf aber sollten Sie beim Kauf einer Immobilie achten? Da Immobilien ein erhöhtes Klumpenrisiko darstellen, muss die Überprüfung einer Immobilie mit größter Sorgfalt stattfinden. Ein Fehlkauf kann nicht „mal eben“ rückgängig gemacht werden und ist in jedem Fall mit hohen Kosten (Stichwort Kaufnebenkosten) verbunden. Damit Sie jedoch gar nicht erst auf den Gedanken kommen Ihre Immobilie gleich wieder zu verkaufen, haben wir hier einige Tipps und Tricks zusammengestellt, die Ihnen dabei helfen, die optimale Immobilie zu finden und zu kaufen!

Folgen Sie Ihrer Strategie

Wenn Sie bereits eine Strategie für Immobilieninvestments haben, dann sollten Sie sich immer daran halten.  Das bedeutet, wenn Sie ausschließlich in Wohnobjekte mit mindestens 50m² investieren möchten, sollten Sie keine Ausnahmen machen, selbst wenn die 30m² große Wohnung noch so ansprechend ist. (Ausnahme: Sie ändern oder erweitern bewusst Ihre Strategie) Der wesentlichste Punkt ist hier: Lassen Sie sich nicht von Emotionen leiten.  Prüfen Sie stattdessen jedes Investment ganz genau, und bleiben Sie Ihrer Linie treu.

Beispielsweise kann das auch bedeuten, dass Ihre Strategie lautet: Im Sinne des Bauherrenmodells investieren. Wenn Sie nun eine Immobilie finden, die nicht auf diese Art finanziert werden kann, sollten Sie sich ganz genau überlegen ob und warum Sie eine zweite Strategie (wie hier mit Kreditlaufzeiten von 30 Jahren) fahren möchten.

Die richtige Finanzierung

Sobald Sie ein Objekt gefunden haben, in das Sie investieren möchten, brauchen Sie die richtige Finanzierung. Der Weg zur Bank ist einer der wichtigsten, doch noch wichtiger ist, dass Sie zu mehreren Banken gehen. Vergleichen Sie die Konditionen der einzelnen Banken! Dabei können Sie insbesondere auf Rahmenbedingungen achten wie:

·         Laufzeit (je länger, desto niedriger wird die Tilgungsrate)

·         Fixzinsen oder variable Zinsen (beide mit Vor- und Nachteilen, allerdings sind Fixzinsen deutlich einfacher zu kalkulieren und zu planen)

·         Kreditsumme (der Kaufpreis des Objektes darf nicht Ihren finanziellen Rahmen sprengen, sonst kommen Sie schnell in Schwierigkeiten)

Natürlich muss auch die Finanzierung auf die Strategie angepasst sein. Beim Bauherrenmodell beispielsweise gibt es ganz andere Ansprüche an Sie und die Bank (15 Jahre Kreditlaufzeit und monatliche Zuzahlungen aus Ihrer eigenen Tasche), als beim klassischen Immobilieninvestment (30 Jahre Kreditlaufzeit, dafür positiver Cashflow).

Fehler vermeiden

Hier sind einige typische Fehler, die vor allem ungeübte Immobilieninvestoren gerne machen, und die Sie auf jeden Fall vermeiden sollten.

Zu weit weg

Es gibt einen Grund dafür, dass erfolgreiche Immobilien Investoren meist in der Nähe ihrer Wohnorte investieren. Sie kennen dort die Gegend, gehen beispielsweise regelmäßig spazieren und können selbst kleinste Veränderungen in der Umgebung (und damit am Markt) sehr schnell erfassen. Wenn Sie jedoch beispielsweise in Linz wohnen und in Bregenz investieren, ohne je in Bregenz gewesen zu sein, werden Sie Schwierigkeiten haben zu erkennen, wenn sich die Lage vor Ort ändert und können vielleicht nicht einschätzen, ob eine Lage tatsächlich gut ist, egal wie gut der Deal auf den ersten Blick scheint.

Keine Besichtigung

Kaufen Sie niemals blind eine Immobilie. Selbst, wenn die Fotos des Maklers oder Verkäufers noch so perfekt aussehen, mögliche Mängel werden Sie hier nur in den seltensten Fällen zu sehen bekommen. Wenn Sie keine Zeit haben sich das Objekt selbst anzusehen, dann schicken Sie wenigstens jemanden, der selbst Erfahrung hat mit Investments in Immobilien und dessen Einschätzung Sie Vertrauen schenken.

Kein Grundbuchauszug

Bei jedem Immobilienkauf sollten Sie einen Blick ins Grundbuch werfen. Dort sehen Sie mögliche Hypotheken, besondere Rechte (beispielsweise Wegerechte) oder weitere mögliche Belastungen. Kaufen Sie auch hier keinesfalls die Katze im Sack, denn Hypotheken können schnell zu einem bösen Erwachen führen.

Sanierungsbedarf unterschätzt

Bei Neubauten in der Regel weniger ein Thema, obwohl auch diese bauliche Mängel aufweisen können. Hauptsächlich aber betrifft es Altbauten. Wenn Sie (aus welchem Grund auch immer) das Gefühl haben den Sanierungsbedarf nicht richtig einschätzen zu können, sollten Sie auf jeden Fall einen Sachverständigen hinzuziehen und eventuell ein Gutachten erstellen lassen.

Zu teuer gekauft

Wenn Sie am Markt nicht ohnehin sattelfest sind, sollten Sie zumindest vergleichbare Immobilienpreise im näheren Umfeld prüfen, bevor Sie an den Verhandlungstisch gehen. Eventuell kann auch eine professionelle Immobilienbewertung helfen.

Lage falsch eingeschätzt

Sie haben ein großartiges Haus gekauft, doch leider finden Sie keine Mieter: Die Verkehrsanbindung ist zu schlecht, die Durchzugsstraße neben dem Gebäude zu laut oder es gibt keine Stellplätze für PKWs der Mieter. Überprüfen Sie lieber alles ein zweites Mal bevor Sie im Nachhinein mit vermeidbaren Gründen für Leerstand zu kämpfen haben.

Fehler in der Kostenkalkulation

Neben hohen Kaufpreisen kommen noch Kaufnebenkosten und Kosten für die Finanzierung (beispielsweise Zinsen oder Kontoführungsgebühren) auf Sie zu. Vielleicht haben Sie schon einen Budget- oder Tilgungsrechner verwendet. Wenn nicht, bitte holen Sie das unbedingt nach und stellen Sie sicher, dass Sie bereits im Vorhinein wissen, welche Kosten wann auf Sie zukommen werden.

Kein Puffer für unerwartete Kosten

Egal ob Sie selbst einziehen möchten, oder alles für Mieter vorbereiten wollen. Selbst nach der besten Überprüfung können noch Extrakosten für Reparaturen anfallen. Für diesen Fall sollten Sie ein gewisses Pufferbudget einplanen, damit Sie diese unerwarteten Kosten abfedern können, ohne akut in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

Wenn Sie diese Fehler vermeiden , sich an Ihre Strategie halten und eine gute Finanzierung mit Ihrer Bank verhandeln, dann steht Ihrem Immobilientraum nichts mehr im Wege!

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